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设计：徐世明 / 编辑：大倾城、尤可 / 摄影：子夷看了环城西路20号的故事后，网友的留言很多，有很多当事人来和我们讲当年的故事，讲这一块区域的人文价值，“武林不武”的中和下都在紧张采写中，不日将和大家见面。我们今天从环城西路20号往对过逛一下，散一下心，毕竟秋天快来了，杭州最美的秋天从满觉陇的桂花、北山路的梧桐开始，一直到桂香浮城、层林尽染。北山路，武林、宝石区块最有价值的一条路，它的百年风云就是一部地产史。很多人研究过北山路上一幢一幢的老建筑和它们的主人，但很少人去全面地看这些房子的起起落落。今天“城秘”要向大家揭开北山路的秘密，有些材料是第一次公开呢。百年前的某天，站在北山路留余草堂凭栏远眺的刘承干，惊骇地看到有人往西湖里扔尸骨。又一日，他沿湖出行，脚下“赫然有声”，低头一看，已踩破一具露出浅土的头骨……悲寂恻然之余，这位被鲁迅称为“傻公子”的富三代发愿，为无地可归的骨魂购地掩埋。为此，刘承干买下了岳庙后面的山地，“三四十年来，成冢盈百。”同时还置田二十余亩，供守冢祭扫者之需。这是记载在刘承干《嘉业老人八十自叙》中的一段掌故，而里面提到的“岳庙后面的山地”，那时属于葛岭村。如今这里已是西湖风景区的重要组成部分，但在晚清，葛岭村一带的土地多为庙产，因而地价极为便宜。像广济医院（浙医二院前身）的话事人梅藤更，因为跟圆通寺方丈交善，所以在宝石山一带圈了50来亩地，甚至将肺病疗养院建到了保俶塔与来凤亭之间。这放在今天，是不可想象的事情。
▲中间的白色建筑物，即为广济疗养院，左边亭子即为来凤亭，右边是保俶塔
从老照片可以看到，100多年前，这一带的房子多为依山所建，湖边并没有明显的路。尽管地处城外，但在熟谙堪舆之术的人看来，这里却是一块难得的风水宝地。用杭州历史建筑研究专家仲向平的话来讲，寻遍整个杭城，像北山路这样既坐北朝南，又依山面水的地方只有两处，另一处是之江路的上城段，不过风光环境要略逊一筹。“在此（宝石山麓）建楼，苏堤春晓、花港观鱼、雷峰夕照等‘西湖十景’尽收眼底，可谓赏湖胜地。”▲远眺宝石山，摄于1915年前
因而从清末开始，北山路便吸引了一波又一波军政要员、社会名流、文人墨客的目光，成为众多达官显贵趋之若鹜的建筑集中区。他们中，有人在此金屋藏娇，有人在此退隐山林，有人在此赓续文星……但无论为何，百年风流，最终还是雨打风吹去。如今的北山路，洗尽铅华，脱胎换骨。全长2600米的北山街历史文化街区，被称为"没有围墙的博物馆"。借助大众媒介的传播，那些发生在、隐匿于此的名人轶事，早已成为街谈巷议无人不晓的陈年掌故。人们略感陌生的，或许是北山路上曾经有过的一段地产风云。在这张张房契、次次交易的背后，则是近世中国跌宕起伏的国运、城运，以及家族与个人的宠辱浮沉。这一切，虽然久远，仍值得打捞。
▼北山街全景
如果说当年的上海滩是“无宁不成市”，那么彼时的杭州城，尤其北山路一带，则可谓“无浔不成街”。鸦片战争以后，随着上海开埠，江浙一带的丝绸外销生意逐渐兴盛。其中尤以销售辑里湖丝的南浔商人最为著名，涌现出了被称为“四象八牛七十二金狗”的一批新贵。这些家族的后裔，或投身政坛，或醉心文艺，在晚清民国的历史舞台上大放异彩。与此同时，他们也在上海、杭州等地广置产业，成为近世中国房产领域的一代目。1928年4月编印的《上海总商会会员录》，收录了当时上海滩最出名的16家房地产经营大户，其中竟有3家来自南浔“四象”之首的刘氏，分别是：刘崇德（刘梯青）、刘景德（刘湖涵）、刘尊德（刘承干）。而早在25年前，刘梯青刘湖涵的二哥、也就是刘承干的父亲刘锦藻，便已在省城杭州的北山路上购地置业，修建起了坚匏别墅。
▲坚匏别墅山下部分旧照（上）、现状（下）。庄内建筑山上山下不同，山上坚匏别墅，始建于清朝末年，以中式为主，木结构房屋；山下原是别墅的后花园小莲庄，构筑池塘假山，园内房子为民国时建造的砖木结构西式建筑。
坚匏别墅初建于 1903年9月，占地17亩，房屋数十间，所有建筑均依山势而建，正屋楼台铁栏全用坚匏篆文铸成，故名“坚匏别墅”，又寓刘锦藻谦厚之意：匏者，瓠（葫芦）也，借坚匏之无窍，喻己无用。由于面积广大，单北山路上的门牌就有29、31、32号之多，所以整个别墅的修建工作持续了26年，直到抗战爆发前夕才全部完工。正是在这里，刘家开始了从商贾世家向书香门第的转变。1910年，刘锦藻将已完成的320卷《皇朝续文献通考》进呈清廷，被赐予内阁侍读学士衔。进入民国后，他又陆续将书稿增订为400卷，详细记述了晚清100多年间典章制度的演变，成为传世的《十通》之一。而这期间大部分的案头工作，刘锦藻都是在坚匏别墅里完成的。眼看着父亲整日埋头书堆，皓首穷经，为了助其早日达成宏愿，儿子刘承干在刘锦藻建造坚匏别墅的同时，也买下宝石山东麓、今北山路13号与14号之间的一栋现成楼房，改造成为留余草堂藏书楼。它是这位“傻公子”的第一座藏书楼，比后来赫赫有名的南浔嘉业堂早了十年。据说该楼的原主是位外国人，至于为何要抛售，刘承干又花了多少钱买下，如今都已不可考，只知道这座建筑为中西式三开间二层楼，二楼平台宽大，可远眺西湖。其与坚匏别墅之间，只隔了一座大佛寺。至于坚匏别墅，由于占地甚广，所以土地来源分散，有些购自葛岭村民的山林地，有些则为附近寺庙的庙产——今天我们翻看上海商务印书馆当年印制的《西湖博览会会场全图》，还能在留余草堂、坚匏别墅左近找到兜率寺、夏侯庙等名字。▲图上蓝点处为北山路上的留余草堂、坚匏别墅、孤云草舍，黄点即为北山路上的寺庙/庵。
事实上，向寺庙购地建房在当时是一个普遍现象。一来其时葛岭上下、宝石山麓遍布寺庙，数量是现存的五六倍，空屋闲地甚多；二来寺庙土地大多经过平整，可以节省平地的成本。所以后来我们看到，像史量才的秋水山庄，土地便来自闲地庵，而同为刘家所建的孤云草舍，边上就是一座关帝庙。或许也正是因为购地分散的缘故，今天的研究者已经无从统计，当初刘锦藻为了建坚匏别墅，究竟向多少户、花了多少钱买地？可以作为参考的，是稍后孤云草舍的那块地。1908年，刘家老四刘湖涵花了700两银子，向名为“依德堂陈”的卖家买下了这块面积为2亩6分6厘5毫的地产。按照清末一两银子约合现今2000多元人民币的折算标准，购买这块地大约花了140万元。虽然这跟如今杭州动辄数万的楼面地价比起来，并不算贵，但在当时，买得起的也就只有刘张庞顾这样的南浔大户了。
▲现在的孤云草舍，已变成新新饭店的一部分，一楼做餐饮
5年后，刘湖涵的三哥刘梯青为了与东首的新新旅馆怄气，便在该块地上建了一座989．07平方米、古罗马科斯林风格的三层洋楼。这也是北山路上的第一座西式大高楼。30年代，孤云草舍一度成为浙江省主席、同为湖州人的朱家骅官邸，并在49年后，与“老冤家”新新旅馆一道成为省政府的招待所，且最终融为一体，成为如今新新饭店的一部分。似乎财大气粗，意气用事，在大时代面前都不值得一提。而刘承干的留余草堂，则随着刘家的家道中落，于1947年二度易主于上海申新九厂经理吴中一。后因建筑破旧，共和国成立之初被拆除。拆房时，刘承干的儿子刘訢万还去看过老屋。据他说，当时门楣上“留余草堂”字迹尚在。只有坚匏别墅，至今还依稀保存着当年的门楼轮廓。只是它的主人，以及主人身后那个曾经叱咤风云的南浔商人群像，已与这别墅的内中格局一样，逐渐面目模糊，终为世人所遗忘了。
▲山顶部分的坚匏别墅门楼略有荒废，似乎仍有人在居住
辛亥革命后，杭州城墙被陆续拆除, 长期以来横亘在城湖之间的阻隔由此消除，西湖开始了大规模的近代化建设。根据相关史料记载，北山路是当时西湖周边最先热闹起来的区域之一。在此之前，与湖边房屋纠缠交错的，是一条两三米宽的泥路，上面草草铺就着仅约30厘米宽的石板，“远远看去，仿佛别墅直接临湖，湖边并没有路”。甚至连北山路这个名字，当时恐怕都还不存在。那时候的人们出城游西湖，只能骑马或是坐轿。因为汽车无法通行，所以还有北方人在附近养马出租，供人沿湖骑乘。至于本地人开设的轿行，更是多达20余家，顾客多为上山探洞的有钱人。▲民国初年，沿湖而建的北山路别墅，图片来源《西湖百象》转机出现于1920年12月，杭州开始修建环湖马路，其中在西湖北侧改建了岳坟路（今北山路）和白公路（今白堤及孤山路）两条新式公路。据杭州历史建筑研究专家仲向平叙述，当时为了修建北山路，还填了部分湖面，拆了一些民居和寺庙，“有些房子直接临水，北山路原先弯弯绕绕，有几段要从人家房子北面走，并非笔直沿湖沟通，因此必须拆掉一部分房子，道路才能贯通拉直。”▲《杭州西湖全图》，放大看下方的环湖马路上，有汽车、马车，还有骑马的哦
路通了，汽车也开进来了。1922年，湖滨至灵隐的旅游公交线开通，中途在中山公园、岳坟、玉泉、洪春桥等处设有停靠站。随之，各路达官显贵也开始纷纷涌向北山路，购房置业，像王庄、穗庐、春润庐等，都建设于这一时期。北山路的地价，也由此步入长达了十几年的上涨牛市。然而这一切，已与70高龄的梅藤更无关。1926年，带着沮丧的心情与“我知道中国是有前途的”祝福，梅藤更结束了在杭州45年的工作，启程返回英国。此前许多年，围绕肺病疗养院的建设，梅藤更饱受舆论非议。不少杭州市民认为疗养院的围墙挡住了阳光，阴影投射在宝塔上，影响到杭城的风水，并以土地纠纷为理由提起了诉讼。官司从辛亥前一直打到20年代，最终，梅藤更被迫交出宝石山30余亩地的契约，由政府以20多万银元购回。今天重读这段历史，不免令人唏嘘，但在当时，它却并没有激起多少愁绪。相反，随着稍后首届西湖博览会的举办，本就兴旺繁盛的北山路愈发烈火烹油。
▲从西湖博览会桥看向宝石山与北山街
1929年6月6日至10月20日的首届西湖博览会，是近代中国民族工业与文化振兴的一次盛会，它也标志着浙江经济开始走向广阔的世界舞台。为了办好这次博览会，当时主政浙江的国民党元老张静江等人，借鉴了国外发行奖券的办法以解决资金筹措的问题，并征用了北山路大量的私人别墅、寺庙庵堂，来作为陈列馆的馆址。如工业馆就设在抱青别墅、王庄、菩提精舍一带，而特种陈列所则位于宝石山麓的坚匏别墅、大佛寺和留余草堂等处。同时，还新建了工业馆、大礼堂、跳舞厅、博览会桥等一批建筑，北山路现在的格局，基本奠定于彼时。 历史证明，会展业，重要会展对杭州城市发展总是带来巨大机遇，成为城市发展的驱动引擎。 ▲菩提精舍（左）抱青别墅（右）一隅 老照片提供：章胜贤
由于准备充分，西湖博览会获得了空前的成功，137天时间里，参观人数达到2000余万。更重要的是，杭州的城市基建也因博览会的举办，得到了一次质的提升。马路宽了，路灯亮了，自来水通了，岳坟至灵隐的林荫道开拓了……这一切，都在无形中推高着北山路的地价。
▲1929年，从宝石山俯瞰西湖博览会，湖中长桥即为西湖博览会会场木桥
当时负责承建西博会部分场馆的上海营造商陆人希，因被西湖的美景所打动，在博览会场馆完工后，毅然与两位铁哥们共同凑资两万多银元，在葛岭置地两亩，建造了一座两层、四开间、两进深的花园洋房——义庐，取意刘关张桃园三结义。不过，对于这两万多银元是否全为地价支出，相关文献并无明确记载。像仲向平就认为，义庐位于葛岭山麓，买的又非寺院熟地，所以这两万多块中，很有可能包含了平整山地的工钱。但不管怎么说，此时北山路的地价，较20年代初期，已确乎上了一个大大的台阶。到了30年代中期，北山路一带的地价更是达到：圣塘路至望湖楼、断桥口，以及秋水山庄西侧招贤寺至东山弄这首尾两段，2000-2500元大洋/亩；而孤云草舍所在的断桥口至招贤寺段，则高达4500-5000元/亩。按照仲向平的研究，当时一元大洋大致相当于如今的七八百元人民币。以此折算，孤云草舍这块地的价格此时已经超过千万，比刘湖涵当初买进时涨了有7、8倍之多。事实上，二三十年代北山路地产交易的活跃，不仅体现在价格的一路攀升上，其交易方式的灵活多样，恐怕也会令今天熟悉了一级市场、二级市场、楼面价、销售价这套流程的投资者感到吃惊。当时的人们买地盖楼，既可以一次性买断土地所有权，也可以以租代买，获取土地的长期使用权。▲1932年3月2日，闲地庵住持净轮法师租地给史量才的协议，中间人为海上闻人王晓籁（此图是第一次对外公布哦）老照片提供：仲向平像大名鼎鼎的秋水山庄，便是史量才向闲地庵“租”地所建。“城市秘密”找到了当年闲地庵住持净轮法师租地给史量才的协议，协议显示，史量才为租该地建筑山庄，除预付给闲地庵5000元“以息作租”外，此后每年还需支付租洋200元。更有意思之处在于，双方“议定期限为70年”，不知道如今70年产权的年限划定，是否就是从这里受到的启发？至于协议接下来规定的，“如期限届满，地上权人必要时得请求延长，所有权人不得拒绝”，或许也为如今我们解决土地年限到期后“怎么办”，提供了思路。
▲秋水山庄的房地所有权登记申请书（此图也是第一次对外公布哦）老照片提供：仲向平
遗憾的是，这份协议签署短短两年零八个月又十一天后，1934年11月13日，史量才便被特务枪杀于从秋水山庄返沪的路上，从而为这部北山路地产史画下了一道深深的血痕。
此后秋水山庄每年的租洋由谁所交，作为女主的沈秋水与闲地庵有无重订协议，这些细节都已湮灭在岁月的尘埃中。人们能记起的，只有葬礼上沈秋水缟素抚琴的模样，以及史氏那句“山中岁月无古今，世外风烟空往来”的绝唱。
▲沈秋水和史量才结婚时的照片（上）、史量才去世时沈秋水在葬礼上抚琴（下）
30年代的头几年，是民国难得的一段“黄金时期”。经济的稳步发展，工商业的日臻繁荣，以及人口的不断涌入，都一步步地推高着北山路的地价与交易频次，并在1935年达到了有史以来的最高峰。
也正是在这一时期，像陈布雷、杨虎城、马文车甚至蒋经国等国府大员，相继在西湖边修筑别院。那些年，经常能看到这样有趣的场面：一到周末，南京国民政府的达官贵人要么回上海，与家人团聚；要么去杭州，与情人幽会。而上海的大亨名流们，则纷纷跑到西湖畔来消遣度假。由此，南京、上海与杭州之间形成了一种非常特殊的三角时空关系。
与这些人的踌躇满志、风光无限不同，当初一手主导西湖博览会，带火北山路的张静江，此时却因与蒋介石的政见不同，而日益被边缘化，并逐渐远离政坛。
▲张静江与其家人
同样出身南浔“四象”之家的张静江，早年便投身革命，因巨额资助同盟会，被孙中山称为“革命圣人”。同时，张也是蒋介石口中的“革命导师”。正是借助张静江的步步扶持，蒋氏才逐渐登上了国民党的权力顶峰。
然而北伐成功以后，张、蒋二人却在“剿共”还是建设的问题上出现巨大分歧，张静江也因此被后起的“四大家族”逐渐排挤出中央权力的核心。心灰意冷之下，张想起了杭州的那一抹湖光山色。1933年6月21日，张静江、朱逸民夫妇花8200元大洋，向智果寺住持买下了禅寺西边一块4.5亩的土地，并在其上修建起两栋砖石结构欧式风格的两层小楼，取名“静逸别墅”。
相较同时期的省庐、润庐、东山别墅，静逸别墅不到2000元一亩的地价可谓相当便宜。但这中间是有原因的。主要在于静逸别墅是坐落在葛岭山腰上，而山林地价较之临街土地，本来就要便宜很多。按照当时的市价，葛岭—宝石山北坡面向黄龙洞一侧的山地，每亩只需要几十元，而南坡朝向西湖一侧的山间土地，也就不过几百元一亩。再者，张静江又是直接向智果寺买的熟地，土地已经过寺里平整，所以也省却了平整土地这项开支。
只是，买地便宜，建别墅却并不省钱。仲向平曾听张静江家族的后人说起，当年整个静逸别墅建造下来，花了近十万大洋。
这里面的花费，大头自然是用在别墅本身的营造上。作为南浔巨室子弟，张静江对建筑有着极高的审美，对用材更是极为挑剔。据说静逸别墅所用的木材、灯具等，均系欧美进口，就连水泥用的也是法国产的罐装水泥，一罐只有几公斤，价格极其昂贵。至于别墅地平，更是由人工水磨而成，这也是为什么历经了八九十年的风吹雨打，静逸别墅至今仍保存完好，颜值不减的缘故吧？如果让宋卫平以这幢别墅作为品质对标，绿城以及杭州的房地产品质是不是会愈发考究？
▲从山脚通往静逸别墅的宽大台阶
另外，由于房屋位于半山腰，而张静江又是个跷脚，上下山都需要人抬轿，所以又专门从山下大门到山腰别墅，修建了二三百级特别宽大的台阶。孰料这样一来，却挤压到了东边“抗元英雄”陈文龙墓的空间，而遭致智果寺里一干对此桩土地交易并不知情的僧众强烈的不满与抗议。
尽管有此插曲，但总的来说，淡出政坛的张静江还是在静逸别墅里度过了一段安宁和祥和的时光。在这期间，他的主要精力开始转向经济调查，后来还出版了一部《中国经济志》。
然而，美好的日子总是短暂的。
1937年7月7日，卢沟枪响，抗日战争全面爆发，民国地产的黄金时代嘎然而止。与北山路上许多别墅的主人一样，在日军攻占杭州的前夕，张静江一家告别静逸别墅前往汉口，又从汉口转道香港，搭海轮去了瑞士、美国，最终消失在了中国历史的沉沉暮霭中。
当年苦心孤诣营造的房子，在大时代面前，都成了不得不放弃的身外物，徒留下两栋空空的别墅，述说着往昔的峥嵘，见证了此后的沧桑。
抗战的硝烟持续了整整八年。据说当时为了防范日机的侵扰与轰炸，杭州城内不少地方都布设了高射炮和高射机枪。葛岭—宝石山是否也是一处防空阵地，目前尚无确切的资料佐证。但寻访旧迹时我们发现，在宝石山南坡，坚匏别墅和关岳庙牌坊之上，有一处石头砌起来的平台，拨开平台的杂草，能看到几个用水泥和石块砌成、顶端呈圆形的坑穴，圆弧中间立着一个石墩，不知道是否为当年架设高射机枪的战壕？
▲宝石山上的疑似战壕
但一个确认无误的事实是，抗战期间，杭州的地产交易始终处于萧条状态。整个北山路有名字记载的别墅，几乎没有一幢建于那几年。
好不容易熬到抗战胜利，本以为可以重新过上安稳的日子，结果国共又掐上了。但因为杭州地处后方，起初人们并没有感受到时局的严峻，一些人，像知名画家赵无极在国立杭州艺术专科学校的同届同学龚文千，就以为还可以像30年代那样，购地建房，然后卖个好价钱。
60多年后回忆起这段往事，龚文千感慨万分。1946年，28岁的他再次回到杭州。看到艺专的不少教授，如林风眠、吴大羽、蔡威廉、雷圭元等，在湖畔、玉泉附近都有房子，龚文千也动了造楼的心思。
他与同学袁力丁商量，对方也有定居西湖的想法，而且恰好在岳坟街李公祠对面（现北山街97号）有块土地。于是二人一拍即合，开始了造楼工程。
▲北山路97号别墅，现在一楼是社区用地，二楼依然住着龚老后人这栋两层小楼，他俩前后造了四五年。由于手头拮据，房子造造停停，有钱了就买材料，花完了就搁在那里。原本他们打算造好后卖掉，赚了钱再去造新房子。结果盖着盖着，变天了，房子不能买卖了。后来，袁力丁家被定为地主，他的那部分房产也因此充了公。守着别墅一半产权的龚文千决定，不折腾了，安耽住下来。
而这一住就是60年，在这里，龚文千迎来了自己的儿子，送走了自己的妻子。2009年，面对前来采访的媒体，91岁的龚老笑称，自己就是个“西湖老住客”。
与龚文千不同，沈秋水在史量才死后便离开了秋水山庄，遁入空门。1951年，她更是将山庄的所有权转让给了上海总工会，成为工人休养所，接待过不少劳动模范。
▲秋水山庄转给上海总工会后成为工人休养所 老照片提供：章胜贤
“城市秘密”找到了当年沈秋水写给杭州市民政局，申请完成转让手续的函件。在这份字据上，沈秋水郑重地署上了“史沈双清”这个名字。据仲向平说，那个年代人们买地卖房大多使用化名，像沈秋水就有好几个名字，其中“史沈双清”这个冠了夫姓的名字，只有在特别正式的场合才会用到。由此也可看出，沈秋水对于这次房产转让的重视。
▲1951年，沈秋水将秋水山庄转让上海总工会致杭州市民政局函（此图也是第一次对外公布哦） 老照片提供：仲向平许是心愿已了，再无牵挂，在秋水山庄转为公有的5年后，沈秋水在杭州辞世。这处她与史量才的爱巢，后来同刘家的孤云草舍等一道，合并入新新饭店，成为这家百年老店的一部分。而龚文千、袁力丁的97号别墅，也在2005年成为杭州市级文保建筑。
▲秋水山庄围墙，2016年还曾因这段墙面重新修葺粉刷引来很多人的关注讨论
在此之前，中断了近半个世纪的土地交易已于上世纪90年代中期重新恢复。而杭州也凭借自身独特的山水环境、建筑品质与购买实力，在全国地产市场名声远播。
▲北山路民国建筑信息表 “城市秘密”整理
但这一切，已与成为“历史文化街区”的北山路没啥关系了。后者犹如一位看惯了秋月春风的白发渔樵，静观群动亦无言，至于那些峥嵘往事，都已被打包进了周遭寺庙的晨钟暮鼓声里。
[1]《西风东渐背景下的杭州北山街民国建筑艺术解构》贾奕明、陈莹、周景崇，《艺术生活》2016年6月15日
[2]《西湖老住客》杭州日报2009-03-03
[3]《上世纪杭州春游地图》青年时报，2014年4月9日
[4]《图说首届西湖博览会》赵大川编著，西泠印社出版，2003年8月第一版
[5]《被命运选中的房子》杭州日报，2013年1月6日
[6]《近代杭州图集》杭州市档案馆
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