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中国楼市已很少出现这么一项政策，让诸多媒体不吝用以上大词冠之。

就在昨天，广州楼市爆出的“租购同权”新政，获此殊荣。简言之这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。换言之，在教育资源上，购房者和租房者同权。

官媒的解读是：管理政策会积极引导，房屋租赁时代或将到来。

政府被自我感动，网上却骂声一片：房租必定暴涨、炒房客又有新花样、决策者的经济学是体育老师教的……

“租购同权”能否解决租房子女入学问题？未来中国的房租和房价会怎样走？对中产阶级而言，这是一剂强心针还是集体假高潮？问题很可能无解，但媒记君仍试图综合多方言论，为你解读一二。

必须肯定，“租购同权”是大势所趋。

一方面，一线城市的高房价和限购令，让有能力购房的人越来越少。这直接导致了租赁市场的发达。据统计，目前我国城镇租房人口约为1.6亿，占城镇常住人口的21%。在人口净流入的省会城市，这个比例会更高。

另一方面，中国的户籍制度和学区房政策，将户口、住房和教育捆绑，让买不起房的外地精英不断流失。为吸引外地人才，今年成都、武汉、西安等二线城市已将落户门槛降到最低。一直被民间嘲笑“一线城市地位不保”的广州，出台“租购同权”政策的原因不言而喻。

可广州政府认为是“吸引人才”的政策，在很多网友看来，却是在“驱逐人才”。因为正如著名经济学者叶檀所言：教育资源依旧稀缺，其成本将通过租金升值来体现。

物以稀为贵。人们抢购学区房，抢的不是房，而是学区。当入学指标和租房挂钩时，租房市场必然红火。事实上，90%的网民第一反应也是“以后租房都租不起了”。

逻辑顺畅，结论也对，但并不是全部。

首先，供求关系决定市场价格。租房需求过剩了，但供给也足了。《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中，不只有“租购同权”，还在三个方面增加了租赁房的有效供给：

1. 土地供给：将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

2. 商业用房：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

3. 个人改造房：出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

也就是说，从土地规划开始，政府就鼓励供应只租不售的房屋。已建成的商铺和住宅，也被鼓励改造成租赁用房。央视专家解读的“房屋租赁时代或将到来”并非一纸空谈。

其次，社交媒体加剧了“回音室效应”。人们往往愿意听自己想听的，看自己想看的。声音最响不代表需求最旺，这世上“沉默的大多数”居多。学区房的房租必然会上涨，但又有多少是学区房？这些学区房中，又有哪些配得上动辄千万的房价，和人们臆想中十万的月租？

很可能，房租并不会整体大幅上涨，只有部分地区，如广州越秀区天价学区房会涨。还有一批不太好的公立学校，被新政推高了房价。而真正关心子女入学的外来精英，尤其是二线城市中产阶级，可能会为了追求性价比，转投教学质量更优的私立学校。

最后，“租购同权”是怎样“共享学位”的？租房者和购房者享有同等权利，那么50人居住的群租房里，是不是能产生50个入学指标？如果一张房产证对应一个指标，学位一占就是六年，可能吗？怎样保证租房者不被房东以“孩子要入学”为由驱赶？

就像部分网友设想的，这可能会催生一种新的共享经济——共享学位。一套房可分两次租，一次租入学指标，一次租实体房屋。房东一箭双雕，租客各取所需。只有少数需要入学指标的人承担了高房租，不考虑安家落户的打工青年，承担的房租可能并无太大变化。

当然，“共享学位”只是一种调侃。提它，只是想说：具体规定尚未出台，政策落地困难重重。让我们来细读一下政策，“租购同权”是否真能解决租房者子女“入学难”问题。

划重点：符合条件。有资格享受“租购同权”政策的公民，要么有本市户籍，要么持有人才绿卡，要么符合积分入学条件。除此之外，还得把租房作为唯一居住地且登记备案。面对如此苛刻的条款，部分网友哑然失笑：满足上述条件的人，恐怕早就几套房到手了。

条件繁多，这只是一方面。更重要的是，多地早就有类似政策，但并未达到预效果。据“虎嗅网”报道：深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市，非本地户籍的子女，都可以在当地上学，但是，你得积分排队。

有网友质疑：所谓“租购同权”，其实就是媒体博眼球的噱头。

“租购同权”的本质，是把购房和教育资源解绑。有人关注的重点是：说了半天，还不是要广州户口？那么好了，上海不需要户口，只要有居住证，就能“租购同权”——户籍和教育资源也解绑了。

也就是说，户籍、购房、租房都不是必要条件，你只要有一样，就享有子女就近入学的资格。但注意，仅仅是“资格”。有资格参与摇号，不意味着你能摇中。就像国家为了扩大一本招生，不断刷新一本线下限。可每个学校都有自己的分数线，排名太低，你还是跟好学校无缘。

如果你身处广州，可以对照“广州房产”的政策细读《租房可入读顶级名校？你们呀…naïve》（点击阅读），看看你是否有摇到号的好运气。

根本原因，众人皆知：僧多粥少，教育资源稀缺。蛋糕就那么大，怎么分都只有少部分人获利。如公众号“有点产以后”所言：正确的方法应该是“多建学校”，可市区附近的土地都用来开发房产，新学校都建到郊区了。

牵一发而动全身。不增加教育投入，简单粗暴地实施“租购同权”，势必会造成购买住房家庭和租赁住房家庭，在子女入学上的对立。公众号“政经策论智库”撰文指出：最终的结果，就是两个群体都严重不满，而唯一能充当受气包的就是政府。

政府做错了什么？强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，有错吗？

没错。但问题的关键在于：租赁市场发达，并不意味着，房屋回归了住房属性。

“租购同权”政策实施后，房价会怎么走？目前有两种观点——

支持者认为：不买房也能入学，买房不是刚需，房价下跌。

反对者认为：不卖房躺着挣钱，有钱人买更多房，炒房客更凶残。

这是两码事，却指向同一结论：房屋依然跟资源挂钩，工具属性大于住房属性。因为隐含的共识是，学区房价格还是会一路涨涨涨，而非学区房的价格可能小幅下跌。

第一种观点，是从租客角度出发，衡量的是租房和买房的性价比。如果学区房上涨的租金，足够覆盖租房者认为的教育成本，那么显然租房划算。很可能出现本文开头说的“共享学位”——房屋只用于交换指标，六年期限一到，立马退租购买非学区房。后来购买的非学区房，可能部分回归了住房属性，但之前“租房换指标”的行为，却与住房属性相去甚远。

如果上涨租金不够覆盖教育成本——比如租房10年花了500万，最后既没房屋也没产权，那么他就会倾向于700万买房。这就是看涨者的心态：抢着租房了，房租就开始上涨了，这是逼人去买房，去买房了，房价就又继续涨了，其实都是死循环。

这就很容易滑向第二种观点，也就是从房东角度出发，演变成炒房新花样。有钱人会大量购置更多房产，无论租或卖都躺着挣钱，阶级固化更加严重。

更何况，教育资源只是一部分。房屋的资产属性，还包括养老、医疗、甚至交通以及各项补贴。只不过，“一切为了孩子”是全体中国家长的政治正确。如果哪天，养老和医疗被抬到同等高度，楼市可能又有大变动，炒房者又有新玩法。

答案很明显了。

重点不是房价，也不是购或租。房屋和资源一日不解绑，住房就很难回归住房属性。因而，不管国家再怎么大力发展租赁市场，租房永远都只是小部分人的选择。

可没了资源，购房又成了鸡肋。房产萧条，经济要出问题。又是个死结。

那么，你怎么看“租购同权”？

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