七成三房式组屋不达40万易手｜前年满MOP组屋近15%一年易手
2021年上旬，一对准新人在后港看完一个刚满最低居住年限的组屋单位后，一小时内就决定以44万元买下这个四房式单位。
哈金（Hakim Ahmad，30岁，广告策略师）说，位于Hougang Parkedge预购组屋项目的新家靠近他和妻子的工作地点，附近也有让人放松身心的绿色空间，例如榜鹅公园和实龙岗河。虽然要搭巴士去地铁站转车，但下楼就能走到超市和咖啡店，相当方便。
夫妻俩之前在淡滨尼、友诺士和榜鹅等东部和东北部地区，看了约15间求售组屋，才选中这个单位。
（王彦燕摄）
眼看组屋转售价节节攀升，哈金坦言曾感担忧，但市场上仍有好些房源符合预算。“我对于百万组屋则不是很担心，那些单位可能有非常好的景观，或者地点非常理想，对买家来说物有所值。我和妻子在找房时，还是有不少单位是在预算范围内。”
其他受访的首次购屋者也反映，即使房价上涨，转售市场仍有相对负担得起的房源，对于生活需求各异的家庭而言，这些单位的条件未必比不上高价组屋。
99.co产业研究部主管傅颖宽说，2021年1月至2022年10月间，整体组屋转售价中位数从46万元上涨至54万5000元。
“整体转售价中位数不到两年就增加18.5％，买家的预算无疑更紧绌。”
百万组屋2022年全年
交易仅占总数约1.4％
根据99.co提供的统计数据，2022年首10个月的组屋转售交易中，约68％的三房式组屋以不到40万元转手；四房式组屋有75％的转售价介于40万元至59万9999元；五房式及更大型组屋则有76％介于50万元至79万9999元。
百万组屋交易价屡创新高，但2022年全年的百万交易仅占总数约1.4％。
李耀仲（32岁，客服人员）2022年和妻子以55万元买下义顺一间五房式组屋。这个义顺7道的单位面积约为1302平方英尺，屋契剩约64年。虽然步行到地铁站要15分钟，但是周边有不少商店、迷你超市和咖啡店等。
对夫妻俩而言，新家符合各方面的要求，不仅不必支付现金溢价，屋契也足以让两人住到95岁，可向建屋发展局申请最高贷款额。李耀仲说，选择义顺是因为比较靠近家人和亲戚，而且他和妻子之前都住在这一带，对周围环境相当熟悉。
他同样指出，当时在预算范围内看了约10个单位，发现区内还是有不同价位的房源求售，重要的是避免“眼高手低”。“买房子还是先看个人和家庭的需求，鱼与熊掌不能兼得，买房的决定也是有舍有得的。”
2022年首10个月，有最多转售交易的市镇依次是盛港（1960宗）、义顺（1664宗）和榜鹅（1656宗），都是非成熟市镇。
在成熟市镇，交易量最高的是淡滨尼（1404宗）、勿洛（1172宗）和宏茂桥（884宗）。
满最低居住年限组屋
2021年近15%一年内易手
近年有越来越多组屋刚满五年最低居住年限就转手，2021年达到最低居住年限的组屋中，有近15％在一年内出售。这些单位超过半数坐落在蔡厝港、榜鹅和盛港这三个非成熟市镇。
建屋发展局透露，2021年共有2万零350个直接向该局购买、刚满最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）不到一年可转售的组屋单位，其中3022个单位已在满MOP一年内出售。
近年有越来越多组屋刚满五年最低居住年限就转手，2021年达到最低居住年限的组屋中，有近15％在一年内出售。（档案照）
这些单位中，594个（20％）在蔡厝港、583个（19％）在榜鹅，还有459个（15％）在盛港。其他分布在全岛各区。
建屋局说，这三个市镇近年推出较多预购组屋项目，因此前年有最多满MOP并符合转售条件的组屋单位。
单位转售的原因各异，例如更换居住地点、因家庭规模变大而要搬到更大型组屋等。建屋局指出，单位的销售情况取决于当前的市场条件、地点以及单位特点等因素。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，非成熟市镇满MOP的单位比较多，买家若属意比较新的单位，更有可能从这些市镇挑选，而且非成熟区的转售价一般相对较低。
她以蔡厝港为例说，那里有不少自然公园、商场，交通也方便，而且靠近发展中的登加新镇，居民日后能享有更多元设施。
榜鹅和盛港近年也增设许多新设施，加上榜鹅数码区即将落成，能为居民提供集生活、办公和学习于一处的场所。“以前人们还担心榜鹅和盛港有这么多新组屋，日后可能卖不出，但目前看来，这两个市镇的转售交易量和升值幅度都维持稳健。”
合登集团高级研究主管李思德也指出，政府在非成熟区投入了大量资源改善设施与交通连接，例如在榜鹅和盛港增设商场和大型托儿设施等。
根据建屋局提供的最新数据，2019年至2021年间，每年各有2万多个刚满MOP不到一年可转售的组屋单位，这三年里共有8794个单位已在满MOP一年内易手。
按逐年分析，满MOP一年内易手的单位数量和占比越来越高，2022年截至10月31日已有3022个，相信全年数据会超越前一年的3036个。
孙燕清说，老一辈屋主通常在组屋居住多年，才会提升到较大型组屋或私宅，如今则有更多年轻人在组屋刚满MOP就提升住家，所以市场上有比较多这类房源。
分析师：
2022年满MOP组屋
料破纪录超过3万1000个
分析师预计，2022年满MOP的组屋单位多达3万1000多个，是自2007年有记录以来最多一年。这些单位主要在武吉巴督、榜鹅、三巴旺和兀兰，都是非成熟市镇。
尽管较新的MOP单位2022年大增，2023年却显著减半至1万5000多个，而且预计在2024年和2025年继续递减至1万3000多个和8000多个。这相信是因为2015年左右推出的预购组屋单位较少，加上早前冠病疫情导致竣工的项目也减少。
供应量紧缩可进一步推高转售价。不过孙燕清认为，综合降温措施、高利率和通货膨胀的影响，组屋转售价不会显著攀升。“接下来，转售价估计会延续涨势，但增幅会放缓。”
符合条件的首次购屋家庭购买转售组屋时，可获多达16万元的购屋津贴。建屋局指出，有了这笔津贴，约八成首次购屋者仅用少于四分之一的月入偿还房贷，远低于30％至35％的国际基准。建屋局会继续留意市场走势，确保公共住房维持在负担得起的范围。
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文：黄贝盈
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