农村重大利好！集体土地可直接入市：《土地管理法》修正案正式通过！

全国人大常委会等法莱利法律资讯 2022-06-03

一、农村集体土地可直接入市：《土地管理法》修正案正式通过！

来源：全国人大常委会办公厅、自然资源部、中国人大网、中证网、法莱利法律资讯公众号等，感谢。

导读

今天（8月26日）上午，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，邀请全国人大常委会法制工作委员会行政法室主任袁杰、全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆、财政部税政司一级巡视员徐国乔、国家税务总局财产和行为税司司长卜祥来、自然资源部法规司司长魏莉华、国家药品监督管理局政策法规司司长刘沛答记者问。

当天上午，十三届全国人大常委会第十二次会议举行了闭幕会，表决通过了新修订的药品管理法，关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，资源税法。

其中，关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定的问题，杨合庆、魏莉华、卜祥来作了共同回答。

在土地征收方面，新法做了三方面完善。

一是首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

二是土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。该规定改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。法律咨询微信bestfch001.另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。

三是完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

在集体经营性建设用地入市方面，新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

魏莉华表示

“这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。”

在宅基地方面，在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。

以下为文字实录

这次修改了土地管理法，我们知道中国一直是人多地少，对于农民来说土地就是命根子，这次修改土地管理法对保障农民权益有哪些规定？

全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆

杨合庆：人多地少是我们的基本国情，广大农民都对土地十分珍视，我们任何一项改革一项立法都要把农民土地权益维护好、实现好、发展好，因此在土地管理法修改当中将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度。

第一，在征地方面改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，所以这极大保护了农民利益。在征地补偿方面，我们改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，现在我们实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。

第二，在集体经营性建设用地方面，这次是一个创新，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

第三，在宅基地管理方面，我们知道我国对宅基地实行一户一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比较紧张，这次法律规定，针对这种情况，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

总之，新修改后的土地管理法的这些举措将为农民利益提供更加充分的实实在在的保障。

我们知道土地是重要的资源，近年以来中央对土地改革进行了重大部署，这些改革效果如何，新的土地管理法有哪些重要的体现？

自然资源部法规司司长魏莉华

魏莉华：大家知道，土地制度是国家的基础性制度，在革命、建设，特别是改革开放实践中形成的中国特色的土地制度为我国经济社会发展作出了历史性贡献，但是随着改革不断深化，现行农村土地制度与社会主义市场经济不相适应的问题凸显，必须通过深化改革来破解。

农村土地制度改革涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，牵一发而动全身，必须审慎稳妥推进，所以在2014年底，中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，在全国部署农村土地制度改革试点工作。法律咨询微信bestfch001.由于试点突破了土地管理法和城市房地产管理法有关规定，所以2015年2月全国人大常委会通过授权决定，授权国务院在33个试点县行政区域内暂停实施土地管理法的5个条款、城市房地产管理法的1个条款。自2015年以来，33个试点地区在党中央坚强领导下大胆探索，勇于实践，农村土地制度改革取得了明显成效，也为土地管理法修改奠定了坚实的基础。

刚刚通过的土地管理法修正案，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，在农村三块地改革方面作出了多项创新性的规定。刚才杨合庆主任也作了介绍，我再简单介绍一下。

在土地征收方面这次新法做了三个方面完善。

第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因为原来宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地，但是什么是公共利益？长期以来没有明确的法律规定，特别是我们土地管理法又规定，任何单位和个人使用土地必须使用国有土地，所以导致了征收成为获得土地的唯一途径。这次我们在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

二是土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这样一个规定就改变了过去我们是以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

三是，完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告。主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

在集体经营性建设用地入市方面，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。我们删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

在宅基地方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，因为有一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。

总体来看，这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。

我们注意到新修订的土地管理法有一个变化，把原来的“基本农田”全部改成了“永久基本农田”，我们的问题是，这样的修改只是说字面上的调整，还是说背后有什么深意？

魏莉华：这次我们在土地管理法修改过程中把土地管理法中的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。我们用网上一个时髦的话说，这就是基本农田保护2.0版，从基本农田到永久基本农田是基本农田保护的的2.0版。这样的修改，体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。

2017中发4号文件提出，耕地是我国最为宝贵的资源，强调“两个决不能”，已经确定的耕地红线决不能突破，已经划定的城市周边永久基本农田决不能随便占用。十九大报告也明确提出，要完成生态红线、永久基本农田、城市开发边界三条控制线的划定工作。

按照党中央、国务院的部署，我们全面推进永久基本农田划定工作，目前已经完成了2887个县级行政区域永久基本农田的划定工作，这次新修改的土地管理法总结实践中永久基本农田保护和划定的一些成功经验。法律咨询微信bestfch001.在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。同时，原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，所以这次新法作了一个微调，具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定，使这部法律的规定更加符合实际。

总之，保护耕地，保护永久基本农田，是我们土地管理法的核心和宗旨之一，也是在这次修订过程中坚持的一项基本原则。

刚才魏司长说的农村集体经营性建设土地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，这对下一步的土地供应格局会有什么样的影响，会不会形成冲击。

杨合庆：其实刚才这个问题魏莉华司长基本上已经都回答了，这个问题从两个方面来看。

第一个方面，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来我们只有国有的建设用地才能进入市场，以进行各项建设，现在是允许集体可以把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。

第二个方面，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个，它必须要经过依法登记。第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。

二、香港之祸的警示：师从香港的中国内地房地产该休矣！

来源：共度时艰、法莱利法律资讯公众号等，感谢。

很多人忽略了新闻联播传出的信号

最近hk的事，让所有中国人受到了刺激，包括高层决策者。

新闻联播时长39分钟。

第一条就是强调让2亿穷人能住得起房子，安居乐业。

第二条是强调政治学习和思想统一认识。

然后剩下的都是hk混乱的事情。

很明显，这次HK给我们最大的教训，就是第一条。

看了住建相关报道，积极性不同于往，这次强调的是顶层设计。

一直以来，中国内地房地产的老师，是香港。

说起香港，不得不要提“土地爷”霍英东。他有一套四两拨千斤的本事，叫“卖楼花”。

1954年，他用100万不到的本金，在一年时间里盖好并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元，连他自己都没料到。

这招一出，地产界啧啧称奇，争相效仿。

1981年10月12日，霍英东陪一位中央领导视察，途中聊到中国住房制度改革问题。

搞了半辈子房地产的香港商人霍英东，说了一句令领导震惊的话：

“人一出生，国家就欠他一套房，怎么得了？”

然后向领导当面提出搞商品房和土地有偿使用建议。

这次会面为之后房地产行业的顶层设计埋下了重要伏笔，同时也被当作推进改革开放的十大贡献之一。

上海，是第一个引进香港土地制度的城市。

为了体现国际化，当时的土地出让文件由一位香港的年轻建筑师进行翻译，他的名字叫梁振英。

40年后的今天，香港房地产模式产生了连政府也没有预料到的后果——

中国经济被房地产绑架了。

香港首先吃了房地产带来的恶果。

在2009年，86岁的李光耀接受《海峡时报》专访时提起李嘉诚，一脸不屑地评论道：

“他制造了什么行销世界的产品了吗？没有！”

李光耀判断的没错。

以李嘉诚为首的四大家族，通过房地产，控制整个香港的金融、电力、码头、电信。

700万香港人只能乖乖地源源不断输血给他们。

曾经有一个人想极力反抗这种强大势力，他叫董建华。

但是时不与他。

1997年，为了解决房价过高问题，提出了著名的“八万五”计划。

因为金融危机，失败。

1999年，他想搞新科技，推出数码港计划，代替房地产。

因为互联网泡沫，失败。

力挽狂澜，却无力回天。这就是香港的宿命。

因为房地产，香港没有一家互联网企业。

因为房地产，中国的芯片之父张汝京还被赶走。

因为房地产，茶餐厅，香港美食之魂，正在被逼关门。

因为房地产，就算香港中文大学毕业生，30多岁，还住在和父母的房子里，还是上铺。

这是典型香港一家八口人：

爷爷奶奶爸爸妈妈还有4个6个月至14岁的子女，居住在面积10平方米的房间内。

所以，现在香港年轻人，打个炮都要到外面钟点房排队。

给上海翻译土地出让文件的那位建筑师，也就是当年特首梁振英，

他表示：我用启德机场的土地储备，给大家盖楼，解决住房问题。

现在盖好了，二十万港币一平。

所以，你在干嘛呢？

很多东西表面看起来像是当前的问题，但本质却是在为历史还帐。

这个月，出现大量废青，他们上街，打砸、暴力宣泄。

他们为何肆无忌惮疯狂？

因为他们没啥好失去。

在上世纪50年代，那时的新加坡住房问题，跟现在香港差不多。

50多人挤在一个二三层楼的商铺房里，或是住在临时搭建在肮脏下水道旁的棚屋里，居住环境十分恶劣。

一次，李光耀在经过一个正在发生骚乱的街面时，看到一个人从楼上跑下来艰难地把他的电单车搬到楼上去。

这时，李光耀深深认识到：

“我深信，如果每个家庭有自己的住房，国家将会更加稳定。”

如今的新加坡，年轻人没有住房之忧，也没有贫民窟，更没有鸽子笼、发水屋、㓥房。

它真正实现了“居者有其屋”、“有恒产者有恒心”。

2018年香港人均GDP4.89万，而新加坡人均高达GDP6.43万。

四大家族给香港的年轻人留下了猪笼房，他们看不到生活的希望，还成了国人眼中的废青；

李光耀不但给新加坡年轻人高端制造，港口中心、物流中心，还有各种廉价保障房。

孰高孰低，立见分晓。

结语：

来中国的住房模式，会是什么样子？

大部分人住政府建造的组屋，费用低廉。少部分有钱人买昂贵的商品房。

这是真正的计划和市场的完美结合。也造就新加坡住房制度是世界上最成功的。

我猜测未来，中国将会形成一套以新加坡为师而兼具“中国特色”的住房模式。

耕者有其田是建国的方略，居者有其屋应该是强国的方略。法律咨询微信bestfch001.过几年回头看，说不定我们要感谢香港的年轻人，他们无意中促进了大陆房地产制度的改革和完善。

正所谓，危机倒逼改革。

三、香港不需要“四大家族”

来源：日中资本市场

李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭得胜被称为是香港的“四大家族”，他们垄断了香港的大部分产业，都是以香港为大本营，在全球各地经营着各种生意。

“四大家族”中，郭得胜1990年就去世了，郑裕彤也在2016年去世了，李嘉诚和李兆基目前也已经宣布退休。

郭氏家族旗下的新鸿基地产，是香港最大的地产商之一，也是拥有土地储备最多的企业之一。新鸿基地产在北京、上海、广东、成都等地，均有物业投资，郭氏总计资产有1540亿。

再来说郑裕彤家族，郑裕彤在世时身家约为1000亿元。如今由儿子郑家纯和长孙郑志刚接班。郑裕彤是香港四大地产商之一，旗下还有周大福珠宝公司、恒生银行等。郑家的产业覆盖珠宝、酒店、百货、物流、电信、基建和金融等领域，其地产遍及华北、东北、华东、华南、西部等20个城市的35个主要项目，可供发展和投资的总楼面面积达2738万平方米。

李嘉诚家族，根据2019年胡润富豪榜的数据显示，李嘉诚家族财富是2000亿元人民币。李嘉诚目前已经退休，其旗下的长河集团、欧洲资产、美国基金会等都交给了两个儿子李泽楷和李泽钜。李嘉诚资产同样覆盖了地产、电信、油气、运输、水利等众多投资项目。

李兆基家族，身价约为1600亿元，其旗下的恒基兆业也是香港最大的地产企业之一，行业覆盖能源、地产、酒店、金融、运输等领域。目前他的资产已经交给了儿子李家诚打理。

由此可见，四大家族的资产总计约为6140亿港元，而世界首富贝佐斯的身家达到1000亿美元。难道四大家族还不敌一个十几年的互联网公司？其实我们都知道，四大家族的实力远不止于此，胡润富豪榜的测算仅仅是根据他们的上市公司市值计算，其旗下各领域投资、地产价值、物业租金、基金会等资产根本无法统计出来。

2019年3月，有美国媒体透露，香港富豪李嘉诚的家族资产达到8500亿元，其财富早就超越比尔盖茨，只不过李嘉诚太善于藏富。而香港网友也表示，这个8500亿测算，仅仅是加上了李嘉诚近些年在欧洲投资的6736亿港元，还有美国基金会的3000亿呢？再加上李嘉诚目前在香港和内地的剩余地产，怕是2万亿也打不到底吧？

李嘉诚虚测的2万亿，目前只公布了2000亿，10倍的差距。如果四大家族的资产都乘以10的话，应该是6万多亿港元，那就是10个贝佐斯的财富。

遥想当年 “四大家族”辉煌时期，他们曾连续多年霸榜亚洲富豪榜，旗下产业横跨众多领域，尤其是房地产领域。

他们最辉煌的时代，是上个世纪的90年代，当时，正是香港房地产的黄金时代，他们依靠房地产赚得盆满钵满。

四大家族都依靠房地产发家，这不是偶然，而是一种必然，因为香港是房地产经济的典型代表。

从1950年代开始至今，长达七十年时间里，香港房地产长盛不衰。

虽然在这么长的时间里，时不时有经济危机发生，但是房地产行业却跨越了无数个牛熊，一直屹立不倒。

上个世纪50年代，当时香港相对稳定的政局和经济，吸引了大量外来人口，1947年香港只有180万人，短短12年后就已突破300万人，这带来了庞大的居住需求。与此同时，来自内地和东南亚的富商们，带来了数额不菲的资金。

需求加炒作，香港房地产就此起飞。四大家族也从这时开始进军这个行业。

60年代末，因为发达国家进行产业转移，香港制造业顺势腾飞，香港经济蒸蒸日上，成为亚洲“四小龙”之一。

1972年，李嘉诚的长江实业、李兆基与郭得胜合作的新鸿基地产、郑裕彤的新世界地产就像商量好了一样，在同一年上市。至此，香港“四大家族”的地位正式确立。

后面的香港又经历的几轮房地产大繁荣，培育出一批超级富豪。尤其是四大家族，一直屹立不倒。

他们经营手段最独特的有两个，一个是 “卖楼花”，二是趁乱抄底。

所谓的“卖楼花”，就是我们所熟悉的商品房预售制，在今天是平平无奇的方式，但是在当时是一个创举。

这种模式下，回笼资金的时间大大缩短，而且可以空手套白狼，不断滚动开发，扩大规模。

另外，抄底更是四大家族崛起的重要因素。香港的房地产虽然长盛不衰，但是中途也出现了几次大的波动，而每次波动，就酝酿着一次大的机遇。

1967年，香港出现经济危机，房市一落千丈。李嘉诚趁机低价收购地皮和旧楼，危机过后，李嘉诚一跃而起。1975年，受石油危机影响下，香港再次出现大的经济波动，李兆基抓住机会大肆抄底……

随后的1987年、1997年和2008年几次经济危机中，四大家族都通过抄底获取了丰厚的收益。

然而，以四大家族为代表的房地产商赚得盆满钵满，但是香港的房价问题，却日益突出。

2013年，一个香港的小学生，写了一篇名为《李家的城》的作文，批评李嘉诚等地产商大肆拉高房价，弄得居民苦不堪言。

最新数据显示，香港各区域房价都高的惊人，港岛房价高达20万港币每平方米，九龙为19万港币，新界也高达13.4万港币。

这样的房价，普通人怎么负担得起？于是，香港普通人的住房面积非常小，甚至厕所和厨房都挤在一起。

但是，物极必反，四大家族也有落幕的时候。从2013年开始，李嘉诚陆续抛售内地和香港的物业项目，累计套现超过1700亿元。

与此同时，李嘉诚大肆抄底英国，资产大都转移到了那里。背后的原因可能不止一个，但有有一点共识是，现在世界的玩法已经发生巨大的变化，地产造富的时代已经过去。法律咨询微信bestfch001.当第一代大佬们离世或退休，接班的二代三代们未必能继续玩下去，而且以马云马化腾等互联网新贵为代表的富豪，正在取代他们的位置。

这也代表以互联网等为代表的新兴经济，正在取代以房地产为代表的传统经济。

面对高房价，香港也在反思，为遏制高房价，先后增加印花税、新房空置税、五折购房计划，乃至填海造地计划。

去年香港楼市下跌，港府更是罕见的喊出了“不要妄想救市”的口号。

在前不久发布的粤港澳大湾区规划里，肯定了香港作为金融、航运、贸易等领域的地位，还给出了“大力发展及科技事业”的愿景。但是唯独没有提起房地产，因为科技才能推动香港社会发展，而不是房地产。

属于地产大佬的时代，正在慢慢落幕……

《魔女色诱劫杀17名司机：机场变成了“鬼门关”（附真实图片）！》（点击可阅读）

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