限购限售一定会被取消，但不是现在
撰文|凯风
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限购限售将要被取消？
这两天，此类声音不绝于耳。援引的依据是，上级部门发文要重点清理“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”。
单纯看这份文件，限购限价限售限贷这楼市“四限”政策，貌似都在清理之列。而且，从法理上讲，限制居民对于财产权的支配使用，也有违物权法等法律法规。于是，清理限制性政策，似乎就顺理成章。
但是，这恐怕只是一厢情愿的误会。
首先，这份文件的着眼点在于企业产权保护，将居民不动产交易列入其中，更多只是例行公事。
其次，限购限售不仅在法理上存疑，而且半夜鸡叫式发布，也有违协商程序。问题存在已久，过去这么多年都未能进行清理，如今靠一纸文件就能全盘重写？
如果了解房地产背后的政经逻辑，就会明白，决定限购限售存留的，从来都不是法理精神，而是现实权衡。
还记得2014年吗？这一年，楼市相当惨淡，不少城市房价出现下跌，居民围攻售楼处要求退房的场景再度出现，就连开发商对未来也忧心忡忡。
就在这一年，各地纷纷取消限购。当年6月，内蒙古呼和浩特打响取消限购的第一枪。不到半年时间，除了北上广深，其他41个城市全部取消限购。
你看，二三线城市全盘取消限购，一点都不拖泥带水。这背后既没有上级部门的发文，也没有从上而上的清理行动，只要现实压力袭来，一切都会被改写。
2016年以来，全国房价普涨，全民抢房情绪有增无减，限制性政策再度横空出世。
这一轮的限制政策，比以前有过之而无不及。不仅传统的限购限贷政策被全盘沿袭，限售限价更是横空出世，对居民财产权的限制可谓前所未有。
如今房价上涨的势头仍未得到遏制，各地还在加码调控政策。这种背景下，即使明知限制性政策有违法理，也很难得到清理。
这就是楼市调控的政经逻辑所在：
上有拉动经济的需要，下有土地财政的需求，同时又要避免加杠杆带来的金融风险，楼市调控就是在这三种目标之间徘徊。
这其中，中央与地方的衡量因素并不完全一致。
于上级政府而言，拉动经济与避免金融风险是主要权衡因素，因而在房价暴涨时，一定会强力推行调控政策。
但对于地方政府，短期的土地财政和固定投资具有最大支撑力，而金融风险不在考虑范围之内。因而会想方设法规避调控，变相松绑限购，诸如抢人大战发放房票就是此类。直到遭遇监管部门约谈，才会匆忙升级调控。一周前，12城被约谈后，不约而同升级调控，就是典型案例。
一松一紧，一张一弛，所以就造成楼市调控的短期性、功利性。从历史经验来看，过去的调控，很少有能撑过三年以上的。只要楼市一旦出现下行苗头，取消限购、宽松贷款甚至发放财政补贴，就会成为地方政府争先恐后的选择。
就此，我们不难预测，如果接下来楼市再次出现调整，根本就不用上级部门发文，各地都会争先恐后摆脱这些限制性政策。
所以，限购限售一定会被取消，只是不是现在。
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