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近日，有机会就眼下深圳市场一些热点话题采访了深圳市房地产研究中心主任王锋博士，感谢王博士给与了耐心、全面、客观、权威的解答。

深圳市房地产研究中心主任 王锋博士

重点挑了一些观点，尽量一句话搞定，方便大家对深圳房地产市场和城市发展有更直观的认识：

【1】公寓不可能配学校，只能作为周转性居住。

【2】对于如何改善深圳人的居住条件，必须走周围城市一体化，深圳中心已经不可能再建大规模住宅区了。

【3】对于龙华来说，依然机会无限，而且未来还要继续向西、向北发展。

【4】未来深圳的地铁一定是30分钟以内的快线，然后快线连接郊区的模式。

【5】大型的配套会在郊区地铁1000米内实现。

对于刚需置业，未来在郊区甚至临深的地铁沿线1000米以内都是机会，因为这些地方，政府会不断的投入资金提升区域生活配套，改善居住质量。这既是深圳这座城市的发展方向，也是深圳普通人置业的机遇点。

向王锋博士提问了两个热点话题：

“深圳房价远没有到头，超越香港纽约很正常”

王锋表示，这个观点里房子的投资功能被过分放大。政府提倡“住有其居”，并已经明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，基于这两个基本原则，政府会使用一些宏观调控政策，坚决遏制房价过快上涨，同时，也需要防范房价大幅下跌，必要时动用政策手段，避免房价的大起大落，这是为了保障社会稳定、经济稳定、人民生活稳定。

我们不否认随着经济增长、城市的发展，居民收入增长，一线热点城市，例如北上广深，这些城市的房价呈现长期上升趋势是必然，在这个过程中，政府控制房价过快增长也是一个非常明确的态度。

圈圈的理解为，深圳房价未来将在很长一段时间内保持稳定。

话题二：“深圳人买不起房”

王博士多次提到解决问题，“自古并非华山一条路”：

1、房子具有强烈的社会属性，政府一直在多渠道加大住房供应措施，住宅不能过多考虑其投资功能，未来深圳市场的商品房份额只占有30%，政府会向公共住房倾斜，会加大商务公寓、保障房、公租房的建设，向人才、向低收入人群倾斜。

2、我们要防范商务公寓出现过度投机，目前在市场的商务公寓销售中，外来户籍占比35%，本地户籍占比65%，而且以首次置业居多，商务公寓市场是比较健康的。但如果政府监控到商务公寓市场出现异动，看市场表现情况，同样会按照“深八条”严格管控，确保住宅、公寓、商办市场的健康理性。

3、如果市场出现新的异动，不排除政府会出台新的调控政策。

对于安居房，牛浩思-安居先锋表示，深圳市2017年一季度保障性安居工程已竣工项目共7个，合计1446套，建筑面积9.77万平方米；保障性安居工程已开工、筹集项目共16个，合计8149套，建筑面积49.00万平方米；保障性安居工程已基本建成项目共3个，合计5873套，建筑面积19.38万平方米。

商务公寓可能在接下来的深圳楼市环境中继续受到市场热捧。

圈圈不久前曾听到深圳房地产中介协会研究总监徐枫也表示，若临深片区、特别是目前调控政策相对宽松的惠州，不排除其未来调控政策加码升级可能。可以预料的是，一旦深圳外围市场全面收紧，深圳外溢的购房者将会出现回流现象，而深圳目前商务公寓不限购不限贷的特点，将受到回流购房者的持续青睐。

以下是王锋博士在由深圳特区报主办的《新龙华的下一个5年主题论坛》上更为详细的观点阐述：

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今年以来我市房地产市场形势

1、全市前4个月的房地产开发投资增长接近20%，住宅的开发投资下降了14.5%，19.7%的增幅是商业用房，商业用房占很大份额的是商务公寓，十年前商务公寓在新房的构成中，住宅的供应量是2：100。现在是12：100，这与深圳产业结构的持续转移升级，人口流动性比较强、外来人口比较多，短期居住、周转性居住、商务居住的现象有密切的关系。

2、价格方面，从去年“深八条”实施以来，前4个月在政府强有力的调控过程中，深圳房地产的价格保持着持续小幅回调的局面。但是下降的幅度都比较小。总的来看，“深八条”的政策得到了严格、坚决的贯彻落实，房价没有再出现以前那样大幅度上涨的局面。到了4月份均价是5.46万，比上个月继续下降，下降0.15%左右。价格在调控的作用下保持持续地稳定。

3、成交量低位运行，“深八条”政策实施以后，房地产市场的交易量持续处于一个下降的状态，尽管今年初以来政策效应期经过一段时间，在市场的刚性需求还是比较旺盛的情况下，调控之后出现了一定的回调，但回调大部分的需求是合理的，都属于首套房刚性需求。

去年同期以来个月新建商品住宅和二手住宅成交面积

4、近期的二手房成交相差比较大，很大原因是年初学位房成交量放大，但等到这两个月过去以后成交量又会下来。这几年深圳的小学生增长速度全国第一，我们每年都会遇到这个问题，为了学位，二手房可能会在3、4月份有一个击鼓传花的现象。

5、库存目前来看还是比较充足的有15个月，这跟新房调控之后一直处于一个低位销售有关系，1—4月份新批预售下降76%，跟北京、上海、广州只有6、7个月的库存相比，我们的供应储备还是够的，对于房价的上涨也是有一种抑制的作用。

去年同期以来新建商品住宅库存及消化周期

6、从结构总体来看，也是比较合理的，前4个月的新建住宅和二手住宅的户籍购置现在占比分别为77%和76%，比去年同期都提高了很大的比例，个人首次置业占比很高，二手房个人置业几乎接近100%，也是政策的力度比较大的原因，现在对于首套置业这种合理性需求的保护和促进作用，现在来看是非常明显的。

7、境外结构总体来看占比较低，个人住房贷款也可以明显看得出来，前4个月新增贷款基本上是40亿左右，3月份只有14个亿，去年同期基本上是300、400亿，基本上是去年的10%的水平，资金对于购房者的支持来看明显力度优先的，借助贷款和高杠杆炒房的现象，现在在调控的作用下得到了明显的抑制。

8、深圳的房价在这么严厉的调控政策下，再度大波反弹可能性比较小，这也是为什么在最近这段时间里，特别是全国“两会”之后，全国有50多个城市出新的调控政策，但是深圳没有再跟进，就是因为深圳的房产调控政策一步出到位，出得很严格，出得全面、精准、系统。力度最为严格，力度最大，效果明显。

9、深圳房价会出现大幅上涨不可能，否则有可能会出现新的政策跟进。大幅下降的可能性很小，毕竟我们的供求关系很紧张。刚需是很强劲的，不太存在大幅下降的可能性。整个市场今后成交量还会出现大幅上扬，因为刚需需非常旺盛，但是无论是一手房还是二手房。价格会继续严格管控。

10、对于楼市还是要长期进行管控，对于北上广深都是这样的一线城市，相当一段时间都有房价上升的冲突，必须从金融、税收这些主要的手段采取严格的管控，今后我们还要加大管控力度，包括今后必要试点的房产税。

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 未来深圳楼市发展趋势

1、完善住房制度，大力发展公共住房。 目前来看不仅是深圳，全国房地产长效机制的建设，第一个要解决的问题就是住房制度的完善，因为这种热点城市已经形成了房价的快速上涨，已经造成了对不同的收入，尤其是中薪收入改善家庭住房困难，加大力度完善我们国家的住房制度，特别是大力发展公共住房，这是当务之急。住房在深圳来说，一类是人才的住房，一种是短期的租赁。

2、加大公共住房供应，“十二五”期间我们盖了大概10万套保障房，今后这个力度还会大，新的保障房会配建，因为效率高。按照深圳市有关领导的要求，今后希望至少拿出一半的开发量，现在已经40%了。

3、创新土地的政策，土地的出让方式要进行调整。深圳的土地太紧张了，房子的资源以后会越盖越少。我们要在有限资源的情况下要最大程度地考虑整个社会的公平。我建议以后深圳每年供应的住房应该70%放到人才安居房和公租房身上，商品房压缩到30%。

4、租赁在深圳目前发展很快，尤其是很多基金、投资、开发、租赁机构参与到租赁市场，深圳70%、80%的房子都在出租，像上海的魔坊、青客这些机构进来深圳以后，能够通过他的专业化和规模化，能够对我们年轻人的居住条件改善是非常有利的。

5、居住质量的改善，地铁把我们从城区内运到城区外，城区外可以建医院、学校、商业设施，交通又非常方便，在地铁上面住和地铁周边住，配套的条件得到大量地改善，这样一体化的统筹规划可以实现。

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未来深圳城市发展趋势

1、深圳地铁的发展规划是相当地超前的。作用有几个方面，“轨道+物业”模式是缓解深圳居住地紧缺的重要因素，目前已经有一些成效，我们目前轨道交通是20条线，今后长远规划到30多条线，轨道交通距离差不多1千多公里。

2、对于轨道交通的未来发展，一方面是加大轨道物业建设力度，带动原特区外新市镇。尤其是14、13、6号线、11号线，在这些大站的周边把原来的建设形态改变，最好不要仅限于我们现在轨道站点500米以内的开发，今后扩到1千米，3、4平方公里的范围，这个范围真正做到商业、教育、各种生活配套都能够进来，这是我们新市镇通过地铁交通能够形成的。

3、沿着轨道交通会释放很多土地，而且跟交通密切结合，地铁的建设带来了土地利用一个新的机遇，不仅会释放出更多的土地，也会更加集约利用土地，会增加发展的步伐。这是解决我们居住用地不足的一个非常重要方面，特别是轨道快线的建设，能够把我们上班和居住地的矛盾问题得到很好的解决。

4、通过轨道交通沿线的城市更新来促进产城融合，原来的城市更新500米内有优惠的政策，可以公改居、公改保，以后最好可以扩充到1千米。这样又能解决居住的问题、又能够改善城市的面貌，更好地提升土地的利用效率。

5、现在的龙华区域人口明显，因为我们盖了太多的住宅，本来定位是“龙华拓展区”，就是“睡区”，是因为福田人口密度太大了，希望把人稀释到龙华区居住，但是现在开发到位了一下子人口聚集了。西部人口密度大以后的快线很多，6、11、13号三条快线基本上把我们往西部去的快线交通解决了。因为龙华是一个全新的规划，所以出让的用地都是比较新的，现在商业基本上已经覆盖了。最主要的是在龙华再往北、再往西我们怎么解决这个问题。

6、北站包括红山是相对比较成熟的，上塘、龙胜这一块住宅开发量相当大，生活设施配套不足。在上塘这个区域，4号线、6号线几乎集中在这里，今后随着这些规划的商业设施、服务设施、教育设施，配套完善了以后，也随着地铁的6号线加快建设，对于这个区域的基础设施、公共配套、生活条件的改善会起到非常大的作用。 

来源：咚咚找房（szhome001）

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