本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知删除。投稿邮箱：2823659308@qq.com裁判要旨：虽然民事调解书没有明确约定债权人对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。执行依据未否定其对案涉房屋享有抵押权，其亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除，故其对案涉房屋依法享有抵押权。案例索引：《韩小兰、唐作银申请执行人执行异议之诉再审案》【（2021）最高法民申1134号】
争议焦点：执行依据没有明确优先受偿权的是否意味着丧失抵押权？裁判意见：最高院认为，一、关于恒丰银行南充分行对案涉房屋是否享有抵押权的问题首先，恒丰银行南充分行与思凯公司签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》中，载明的抵押物包括案涉房屋，并已办理抵押登记手续，领取了案涉房屋的他项权证。其次，韩小兰与思凯公司并未办理合同备案手续亦或是申请预告登记，案涉房屋在办理抵押时，仍登记在思凯公司名下，权属清晰，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。据此，恒丰银行南充分行对案涉房屋的抵押权系依法设立。最后，虽然执行依据（2017）川13民初58号民事调解书没有明确约定恒丰银行南充分行对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。执行依据未否定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权，恒丰银行南充分行亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除。故恒丰银行南充分行对案涉房屋依法享有抵押权，二审判决对此认定并无不当。二、关于韩小兰是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题首先，韩小兰与思凯公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋用途为办公，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止，案涉房屋价款按非住宅标准计算。双方签订的《补充协议》第一条约定出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》示范文本，向买受人明示了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等销售依据。案涉房屋的相关房屋产权证明上也载明规划用途为办公。以上证据足以证明案涉房屋性质并非住宅，韩小兰理应知道此事。即使韩小兰主张开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计、其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续，案涉房屋系用于自住，也不能改变该房屋原本并非住宅的性质。故二审判决对此事实的认定并无错误。其次，根据韩小兰的自述及其提供的《股权转让协议》《关于思凯房产股权转让协议执行情况的备忘录》《商品房买卖合同》等证据，韩小兰所购案涉房屋系源于以房抵债。可见，韩小兰与思凯公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，不是基于生存权，而是为实现债权。因此，韩小兰不是案涉房屋的消费者，故二审判决对此问题的认定并无错误。再次，《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定的除外情形仅限于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的情形，必须依法从严把握，以免动摇抵押权的优先性基础。而《执行异议复议规定》第二十九条明确规定了消费者对抗抵押权人优先受偿的条件。如前所述，韩小兰不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。最后，韩小兰主张本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条排除人民法院的强制执行，而该规定是关于无过错不动产买受人物权期待权排除执行的条件的规定，是相对于普通金钱债权而给予未登记不动产买受人在执行程序中的优先保护，但房屋买受人并不能排除担保物权的强制执行。恒丰银行南充分行对案涉房屋享有的是抵押权，系担保物权。因此，本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定，二审判决适用《执行异议复议规定》第二十七条，并无不当。韩小兰申请再审中提交《前期物业服务协议》（1份）、物业费《收据》（4张）、《装饰装修管理服务协议》（1份）、四川省成都市蜀都公证处（2018）川成蜀证内经字第30727号《公证书》（1份）等证据用以证明其在南充中院查封前已合法占有、使用案涉房屋。本院认为，首先，韩小兰所提交的证据均形成于一审诉讼前，其未提供证据证明系因客观原因于庭审结束后才发现该证据，且未在原庭审中提交该证据不可归责于其本身。其次，因本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，韩小兰对案涉房屋的占有、使用情况不影响案件的处理结果。因此，韩小兰提交的证据不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十七条、第三百八十八条规定的新证据情形，且不足以推翻二审判决，本院不予采信。
最高院：房地产开发企业破产后购房消费者的“认购订金”是否可优先抵押权返还？
最高法最新裁判观点：抵押权在破产清偿中，不应优于消费者享有的购房款本金债权受偿
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