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央行一声炸雷,中国楼市逆转!

2017-03-27 世界金融论坛


综合:21金融圈

资料:财经韬略(tttmoney8,作者:韬略哥)、财上海、凤凰财经(finance_ifeng)、中新网


刚刚,周小川在海南的演讲,说了一句非常重要的话,如同全国的一声炸雷! 


货币政策经过多年QE,全球已到达周期尾部,意味着货币政策将不再宽松。

 

此外,周小川还说:财政政策对结构性调整非常有帮助;各国复苏速度不一致,货币政策也不是完全协调一致的。认真去考虑何时如何离开货币政策宽松周期,这是一个非常大的挑战。判断再通胀为时尚早;收紧货币政策是渐进的过程。



以下是微博博主@财上海 解读:


如果周小川说的是真心话,那么2017年底,货币就要紧了。大家已经完全习惯了货币大潮水,基本没有警惕性了。这个事关重大,涉及到各行各业,千家万户。


简单回顾历史,改革开放后的三次大的银根紧缩。


 第一次是1983年。那时钱存在银行,要给储蓄所的主任送礼,才能取款几千元。这次经济通缩,涉及到中国第一次的财政赤字,直接引发了莫干山会议。中国的经济学家,第一次知道了货币扩张的妙处。


第二次是1993年。导火索是朱镕基下令彻底解决海南房地产问题,一夜之间,全国楼市破产。当时,海南房地产瞬间毁灭,只逃出了潘石屹等几人。


第三次是2003年。当时刚刚加入WTO,外贸行情火爆,各种生产资料极度紧张,例如钢铁,电力等。上海那时候都缺煤炭。眼看大通胀要来了,咣当,货币紧缩了。这次紧缩,出现一个奇葩,上海房价超过北京。历史上也就这一次。


本次货币宽松,是2008年底开始的,起因是美国次级贷款和欧债危机。当时,中国外贸全线垮塌,港商大批关门,珠三角出现了农民工返乡潮。著名的“春风行动”,就是那时候开始的。农民工返乡导致了棘手问题,土地流转要出现逆转了。各种矛盾交织之下,最后是以工代赈,用货币拉动国内建设,四万亿闪亮登场了,一时间,农民工就业,火的发烫。农民工涨工资就是那时候开始的,从此一路高歌猛进,无肉不欢。


2008货币潮,引发了京沪房价极速飞涨,10年涨了6-7倍,中产家庭两极分化,买了房子的,就是千万富人。没买的,直接是垃圾户了。各行各业资金全部向房地产涌入,有关系的,直接当开发商,没关系的,买几套房子等升值。其他行业,日子难过的一比吊糟。楼市承载太多的资金,扭曲了经济结构,必须改变了。


按照周小川今天的说法,基本是今年底或2018年初,开始货币趋紧了。距离2008年,恰巧又是十年。理想丰满,现实骨感。这个思路能不能行的通,关键还看2008年为什么推出货币宽松。当时的问题是,外贸不行了。那现在外贸就好了吗?好像没有!那么有两种可能:

一是不当真的,放个气球,尾部很长,再拖个几年也可以。


二是做痛苦选择题了。现在的货币供应主要三大去处:国企大基建,私企经营性贷款,楼市各类贷款。现在,各行各业的摊子都铺的很大,如果谁断了资金,必然就倒霉了。


真的紧缩货币,你说砍哪一块?我估计,应该是先把小私企先拉出去了。


所以,小企业要尿了,本来就难熬,货币紧缩,雪上加霜!


楼市的命运,或在1个月后逆转



中国楼市在未来两三年的基本逻辑也将确立,这就是:中国缓慢进入加息周期,楼市将高位横盘,重演2013年到2014年的走势。



上图是中国自从有房地产市场之后,商业按揭基准利率的走势图。可以清晰地看出来,目前的利率是最低的,这是房价飙升的根本原因(绿框)。红框里,是这轮牛市之前的那个加息周期,大家应该记得,2010年启动的加息周期,最终让中国楼市在2013年到2014年进入到滞涨、阴跌的状态。那时候,大家探讨的问题是,哪里的楼市最危险


2015年开始从深圳启动的这一波大涨,最终在2016年达到顶峰,推动它的基本力量,是央行连续7次的降息,而且是从第三次降息之后才开始起作用的。当然,这个过程还伴随着地方政府的救市(起点在2014年3月)。


现在,种种迹象显示,人民币的低利率时代已经终结。为了维护人民币汇率稳定,央行从去年开始控制M2同比增速,踩下了刹车。货币政策的表述从“稳健”变成了“稳健中性”。今年,又几次提高了公开市场操作利率。尤其是春节之后,多数日子都在货币市场净回笼货币。


3月20日,国债回购利率、银行间回购利率大幅飙升,银行间债市利率互换继续全面走高,同业存单的钱也越来越贵。今天,情况仍然在延续。这些都指向一个事实:央行收紧了货币,资金紧张了,所以钱贵了。


普通投资者也许搞不懂上述专业术语意味着什么,我们不妨看看过去一年“余额宝”的收益率走势:

 


可见,“余额宝”这种民间的无风险利率在走高,显示出市场里的钱在变贵,这对于股市、楼市当然是利空。

 


上图是“余额宝”有史以来的收益率走势图,左侧那个最高的“尖顶”就是上一轮加息周期形成的资金紧张的顶点,当时房子基本上没有人买。后来的大锅底,对应的就是这一轮降息和楼市飙升,大家抢房子。现在,利率开始回升了!而这个回升,仅仅是央行踩刹车而已,央行还没有正式加息。


中国央行为什么迟迟没有宣布正式加息(提高存贷款基准利率)?主要是在等两件事:

 

第一,特朗普的底牌。特朗普威胁要把中国列入“汇率操纵国”,对中国商品征收45%的额外关税,这样会引发中美贸易大战,中国或将有数百万人失业,在这个风险没有排除之前,中国不可能正式加息。

 

一周前美国新任国务卿蒂勒森访华,并非常罕见地使用了中方对中美关系的定位表述,也就是“不冲突、不对抗、相互尊重、合作共赢”。随后,中美最高领导的峰会将在4月初举行,看来大规模贸易战爆发的几率已经非常低。

 

第二,2017年减税压力很大,政府收入增速近年来在下降,楼市还需要有一个温暖的早春。目前,一季度已经结束,土地和房子大卖(见下图),地方政府收入颇丰,全年完成财政、GDP指标心里有了底。

 


综上所述,我们的团队在一周前做出了一个判断:


中国很有可能在今年下半年正式加息。时间点可能对应美联储的2017年第三次加息,在十九大召开之后可能性偏大一些。但也不排除因为经济向好,中美矛盾化解而提前到三季度(会议之前)加息。

 

这样,楼市的这波政策性牛市基本结束,未来两三年房价将重演2013年到2014年的走势:高位横盘,甚至略有下跌。开发商售楼处的人将再次减少,最终门可罗雀。


但长远看,有人口显著增量的、高级别城市的优质住宅,仍然是非常好的长期投资品种,中国楼市还有“白银十年”。

 

这个周末,有两件事证明了上述判断的正确性:


第一,北京、厦门出台了空前力度的调控措施,这在此前历次调控中都没有出现,比如厦门宣布购房者2年内不得卖出,北京试图降低学位房的价值并推出了限制性的“离婚贷”;


第二,今天周小川的出乎意料的、态度清晰的表态,公开宣布货币政策不再宽松。

 

至于中国股市,情况就跟楼市完全不同。这个市场管制程度远远超过楼市,从今年开始承担着更为重要的“去杠杆”、提高直接融资比例的任务,所以“下有国家队和政策托底”,但如果太疯也会招致国家队和政策的打压。

 

在鸟笼行情中,完成规模庞大的融资任务,不宣而战地走向注册制,是股市在2017年的最大任务。加息会带来利空,但跌幅将被人为控制。把一线、二线城市楼市里的热钱,赶往股市和三四线城市楼市,是官方的基本态度。

 

2017年3月26日,一声炸雷,中国楼市风向已变!




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