自住房到底住多久能免税？
近些年，GTA范围内房价飞涨，周围很多人买卖房产赚了人生第一桶金。身边也有一些职业炒房族(house flippers)，他们搜索低于市场价的房产，尤其是老房旧房，全部翻新之后，人在里面住一段，或者只是改了证件地址，然后以高于买价几十万的价格卖掉，比辛苦工作一年来的容易的多。但是CRA不是傻子，也在动用资源来challenge这些投机者的免税利润。
每个月都会接到几个电话，一些朋友在寻求一个准确的答案: 房子住多久算自住？还有朋友说，打了好几个电话，不同会计师给了不同的答案，有说半年的，一年的还有两年的。
我们认为没有标准一致的答案，因人而异。
- Income Tax Act没有说需要住多久，只要每年定期住就行。
- Ministry of Finance给出的官方的说法是one day should not be sufficient。
- CRA也没有明文说多久，只说short period of time should be sufficient，as long as the purpose is not income generating。
- 因为住多久不是唯一判定标准，CRA也会参考其他因素，比如：你的职业，买卖频繁程度等等。
关于principal residence exemption (PRE) 很著名的一个案例是Sylvie Giguere。
这两个人在六年内卖了7套房子，每一套都是买了之后自己装修， 然后住一年半载再卖掉，每一套都按自住房报税，没有付一分钱税。
是自住房吗？应该是，他们一直只持有一套房产，也确实住在里面，CRA把他们告上了税务法庭。
结果如何：夫妇败诉，不仅这几套房子的利润全部算做生意收入(business income），还有gross negligence penalty。（为什么是business income 而不是Capital gain按50%纳税，之后会讲到）。
这个案例起了很好的先例，法庭判定的根据给了我们实际应用的标杆。
1. 房产交易的目的：夫妇买卖房产是为了盈利，而非真实的居住需求。
2. 买卖的频繁程度，夫妇在临近区域如此频繁的买卖不是一个正常居民会做的，而是表现出了在经营地产生意的本质 - “Adventure in the nature of sales”。
所以我们总结了如下：
- 如果真是换房，如小房换大房，换学区房，或者downsize，有reasonable purpose的，住满六个月就够。若只有一套房产甚至更短都可以。
- 地产经纪， 或者从事地产，装修相关的朋友需要格外小心。因为你们的职业性质让你的目的很难解释清楚，住的时间短，交易太频繁都会对你不利。
- 尽量不要隐报瞒报，比如实际出租，跟租客说明不许报税，把地址改过去想claim principal residence。问题是如果租客真的报税了，你也无从知晓，收到CRA的信时候就太晚了。其实如果按capital gain 报税，税率没有你想的那么高。
- 有很多套房产的，也请谨慎，小心CRA认定你在经营房产生意。 如果CRA调查，他们通常会看什么？ 1. 你名下的水电网 2. 房屋保险 3. CRA地址，canada post地址，驾照，医保卡地址。 4. 搬家的证据 - 搬家公司收据等 他们可能也会查地产网站上你房子的出租信息。
什么是principal residence？
房产是CRA规定的taxable property之一，卖房的话升值是要作为capital gain纳税的，增值部分50%纳入当年收入。principal residence是给每个加拿大家庭的房产升值税收减免。即升值部分不需要交税。
每年可以designate一套作为升值部分免税。 以下条件必须满足：
a) 你和(或）你的老婆孩子在一年内在该房子里住过一段时间。
b) 你和（或）你的老婆拥有这套房产，该房产可以在境外。
c) 你是加拿大税务居民（非居民没有这项优惠）。
那么回答大家问题：
a) 现在房子丈夫名下，我又买了套房子，父母长住，自己偶尔会去住，可以两套都免税吗？
答：不可以，principal residence是以家庭为单位，即每个家每年只能有一套免税（但是为什么买房子时候没写老人名字呢？shishi(*∩_∩*)）
b) 需要住满一年吗？
答：不需要，只需要住过一段时间，即若拥有一套度假屋，每年过去住一星期，卖掉时，也可以把它作为principal residence的。
c) 多套房怎么处理？
答：若有多套房，且每个都满足条件，可择优选择。需要填写election,优先designate平均每年升值较多的房子作为principal residence。
d) 卖房时必须填写election吗？
答：若该房子一直是自住，且只有一套房（或有多套房，但是卖掉这一套每一年都被designate为principal residence）则不需要。
e) 出租房可以是principal residence吗？
答：整屋出租不可以。自住房部分出租可以，但是注意报税时出租面积不要大于50%，不能claim CCA。
f) 自住房变出租房，要怎么处理？
答：成为出租房那年，叫change of use, 税务角度视为你当年卖掉了房产，又以卖价买回，则之前升值部分可以用principal residence，之后升值部分要交税，有election可以用来延长principal residence的时期。
g) 我人在中国，卖房可以用principal residence吗?
答：若不是加拿大税务居民条件，则不能。
历史阅读：